Forte crescimento de aluguel ajudando a compensar custos crescentes em meados

Embora os proprietários de propriedades industriais na região do meio do Atlântico não estejam imunes a dificuldades financeiras, como o aumento das taxas de juros e dos custos de construção, os especialistas dizem que veem vantagens suficientes no crescimento do aluguel do mercado para torná-lo uma classe de ativos atraente para investimento.

"Nossa demanda de lojistas nos últimos 30 a 60 dias, em todos os mercados, é de B forte a A-plus... durante todo esse ciclo, nossa demanda é tão forte quanto há um ano", Matan Cos. disse o diretor Mark Matan na quinta-feira no Mid-Atlantic Industrial Summit de Bisnow, realizado na 700 Progress Way de sua empresa em Gaithersburg.

Outros proprietários industriais e corretores no evento concordaram com esses sentimentos, mas também disseram que fatores como inflação, aumento das taxas de juros e escassez de imóveis para desenvolvimento complicam os negócios na região. Os palestrantes geralmente definiram a região como incluindo Maryland, Virgínia, Virgínia Ocidental e Delaware.

Seu otimismo segue um final relativamente lento de 2022 para o setor industrial da região. O volume de leasing industrial na área de Baltimore no último trimestre foi de 1,3M SF, bem abaixo da média trimestral de cinco anos de 3,5M SF, de acordo com o relatório de mercado do quarto trimestre da CBRE. Mas isso não impediu que o mercado registrasse um crescimento de 13,7% no aluguel ano a ano em dezembro, apurou a CBRE.

Os participantes do painel atribuíram em grande parte a desaceleração do mercado no ano passado ao aumento das taxas de juros e à restrição de empréstimos, principalmente pelos bancos nacionais.

Mike Trail, diretor de investimentos da MCB Real Estate, disse que os aumentos nas taxas de juros causaram um "blip" no mercado industrial local.

Ele disse que os investidores querem investir dinheiro em propriedades industriais e multifamiliares, com o varejo "invadindo nos últimos seis meses". Mas ele disse que há "mais espaço" para o crescimento do aluguel no setor industrial em comparação com outros tipos de ativos.

"Se você recebe um grande inquilino que vem até você e diz 'eu preciso de 500 mil SF', na maioria das vezes, o aluguel é a última parte da equação para eles", disse Trail.

Danielle Schline, vice-presidente sênior da gigante industrial Prologis, projetou que o desequilíbrio entre oferta e demanda estimulará um crescimento substancial do aluguel industrial nos próximos 12 a 18 meses.

"No corredor Baltimore-Washington este ano, não há nenhum edifício sendo entregue. Zero", disse Schline. "Portanto, se estivermos com 3% de vacância, isso não vai mudar e o aluguel vai continuar crescendo."

O associado sênior da Brookfield, Kyle McGrady, disse que o crescimento dos aluguéis desacelerou em lugares como Nova Jersey, que experimentou uma demanda recorde nos últimos anos.

Mas ele disse que o meio do Atlântico continua a experimentar um crescimento de aluguel comparativamente mais robusto, com edifícios variando em tamanho entre 30K SF e 400K SF atraindo o interesse mais substancial dos inquilinos.

"O Mid-Atlantic ficou um pouco atrás [do crescimento do aluguel industrial]. Mas estamos vendo esse impulso total nas taxas de mercado mesmo em algumas [condições de mercado] difíceis menores", disse McGrady.

O diretor administrativo executivo da JLL, John Dettleff, um corretor industrial líder na região, disse que os aluguéis industriais na área metropolitana de DC aumentaram 50% nos últimos dois anos. Embora isso não seja tão forte quanto os mercados de Los Angeles ou Chicago, ele disse que pode ser um bom sinal porque significa que há espaço para o aumento do aluguel.

"O crescimento do aluguel resolve muitos problemas para os investidores", disse Dettleff.

Apesar dos fortes fundamentos do mercado na região, desenvolver as propriedades continua sendo um desafio mais significativo do que encontrar inquilinos.

Drew Enstice, vice-presidente da ARCO Design/Build, disse que os custos associados à construção dispararam desde o início da pandemia até o verão passado. Desde então, os preços diminuíram, mas ainda representam um obstáculo substancial para atender à demanda.

"Os custos não estão caindo na taxa que subiram, ou na taxa que as pessoas esperavam", disse Enstice. "Então, acho que um desafio que temos é que as pessoas ouvem: 'Ei, o custo do aço está caindo' [eles] assumem que nosso prédio voltará aos números pré-Covid. Infelizmente, não chega nem perto disso."